연방준비제도 기준금리 인하 불구 모기지 금리 상승세에 주택 구매자들 시장 진입 어려움 가중
미국의 주택 모기지 금리가 2024년 5월 이후 처음으로 7%를 돌파하면서 주택 시장의 침체가 지속될 것이라는 우려가 커지고 있다. 연방준비제도(Fed)가 최근 수개월간 기준금리를 1%포인트 인하했음에도 불구하고 모기지 금리는 오히려 상승세를 보이고 있어, 주택 구매를 고려하는 소비자들의 시름이 깊어지고 있다.
프레디맥(Freddie Mac)의 샘 카터(Sam Khater) 수석 이코노미스트는 “현재의 강한 경제 성장세와 꾸준한 인플레이션 환경에서 모기지 금리는 6~7% 수준이 새로운 정상이 될 것”이라고 전망했다. 이는 2021년 초 2.65%까지 하락했던 모기지 금리와 비교하면 상당히 높은 수준이지만, 1990년대와 2000년대 초반의 6~7%, 1970~80년대의 두 자릿수 금리와 비교하면 역사적으로 높은 수준은 아니라는 설명이다.
문제는 최근 5년간 기존 주택의 중간 판매가격이 50% 상승했다는 점이다. 여기에 높은 모기지 금리까지 더해지면서 주택 구매 여력이 크게 떨어지고 있다. 모기지 은행가 협회(MBA)의 밥 브뢰크스미트(Bob Broeksmit) 회장은 “모기지 금리 상승으로 인해 주택 구매자들의 수요가 감소하고 있다”며 “주택 구매를 위한 모기지 신청이 전년 대비 2% 감소했다”고 밝혔다.
연방준비제도가 기준금리를 인하했음에도 모기지 금리가 상승하는 이유는 장기 국채 금리와의 연관성 때문이다. 모기지 금리는 연방준비제도가 결정하는 단기 금리가 아닌 10년물 국채 수익률과 연동되는 경향이 있다. 최근 인플레이션이 여전히 높은 수준을 유지하고 있고 경제가 강세를 보이면서 10년물 국채 수익률이 상승했고, 이는 모기지 금리 상승으로 이어졌다.
전문가들은 2024년에도 모기지 금리가 최근 몇 년 전의 낮은 수준으로 돌아가기는 어려울 것으로 전망하고 있다. 연방준비제도가 올해 추가로 두 차례 정도의 금리 인하만을 계획하고 있어 국채 수익률이 크게 하락하기 어려운 상황이기 때문이다.
그러나 프레디맥의 카터 수석 이코노미스트는 강한 경제 환경에서 부동산 시장이 높은 금리를 견딜 수 있을 것으로 전망했다. 특히 30~40대의 경제적 여유가 있는 임차인들 중 주택 구매를 희망하는 잠재 수요가 상당수 존재한다는 점을 긍정적 요인으로 꼽았다.
현재 상황에서 주택 구매를 고려하는 소비자들에게는 여러 대출 기관의 금리를 비교해보는 것이 중요하다. 또한 구매 가능 지역을 넓히고 다양한 지역의 집값을 비교해보는 것도 도움이 될 수 있다. 2023년은 1995년 이후 가장 적은 기존 주택 거래량을 기록할 것으로 예상되는 만큼, 구매자들의 신중한 접근이 필요한 시점이다.
