뉴저지(New Jersey) 주택 시장이 예상치 못한 침체의 늪에 빠진 가운데, 부동산 전문가들은 이러한 정체 상황이 당분간 끝날 기미가 보이지 않는다고 경고하고 나섰다. 주택 구매자들의 내 집 마련 수요는 여전히 시장에 꾸준히 이어지고 있지만, 정작 시장에 나오는 매물이 턱없이 부족해 실제 거래량은 급감하고 집값은 계속해서 높은 수준을 유지하는 기현상이 벌어지고 있는 실정이다.
부동산 분석가들은 이러한 주택 시장 마비 현상의 핵심 원인으로 이른바 '잠금 효과(lock-in effect)'를 지목하고 있다. 이는 팬데믹 기간이었던 2020년에서 2021년 사이 역사적으로 매우 낮은 모기지 금리로 주택 담보 대출을 받은 소유자들이, 현재의 크게 오른 높은 금리로 새로운 대출을 받는 것을 극도로 꺼려 기존 집을 팔지 않으려는 현상을 말한다. 기존의 낮은 이자율 혜택을 포기하고 현재의 높은 금리를 감당하고 싶지 않은 심리가 시장에 매물이 나오지 않게 만드는 가장 큰 장벽이 되고 있는 것이다. 이로 인해 이사를 원하더라도 현재 집에 머무는 것을 선택하는 가구가 늘고 있다.
이러한 매물 가뭄 현상은 버건 카운티(Bergen County)를 포함한 북부 뉴저지 전역에서 특히 두드러지게 나타나고 있다. 이 지역은 지리적 이점으로 인해 뉴욕으로 출퇴근하는 직장인들의 선호도가 높고, 우수한 학군을 찾는 가족 단위 수요가 항상 끊이지 않는 곳이다. 하지만 잠금 효과로 인한 매물 부족으로 인해 주택 공급이 인위적으로 심각하게 억제되면서, 수요와 공급의 불균형은 갈수록 심화되고 있다. 매물이 나오기를 기다리는 대기 수요는 쌓여가지만 공급이 이를 전혀 따라가지 못하는 형국이다.
특히 생애 최초 주택 구매자나 자녀 성장에 맞춰 더 넓은 집으로 이사하려는 가족들에게 현재의 시장 상황은 매우 가혹한 시련이 되고 있다. 시장에 진입하기 비교적 수월한 소형 주택이나 중간 가격대의 매물이 어쩌다 한 번 나오면, 수많은 대기 구매자들이 한꺼번에 몰려들어 치열한 입찰 경쟁을 벌이게 된다. 이는 결국 호가보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되는 결과를 낳고, 자금력이 부족한 서민 구매자들을 시장에서 완전히 밀어내고 있다. 첫 집 마련의 꿈이 점점 더 멀어지고 있는 셈이다.
현지 부동산 전문가들은 모기지 금리가 단기간에 큰 폭으로 하락하는 극적인 변화가 없는 한, 현재의 극심한 매물 부족과 가격 고공행진 현상이 최소 2026년까지는 지속될 것으로 어둡게 내다보고 있다. 주택 시장의 정상화를 위해서는 거시 경제적 차원의 금리 인하가 필수적이라는 지적이다. 당분간 뉴저지에서 내 집 마련을 꿈꾸는 주민들은 철저한 자금 조달 계획을 세우고, 시장 상황을 예의주시하며 그 어느 때보다 신중하게 접근해야 할 것으로 보인다.