뉴저지주 이스트 러더퍼드(East Rutherford)에 위치한 초대형 쇼핑 및 엔터테인먼트 복합단지인 아메리칸 드림 몰(American Dream mall)을 둘러싸고 새로운 법적 분쟁이 발생했다. 몰 소유주 측이 지역 당국과 공모하여 몰의 과세 가치를 인위적으로 대폭 낮췄으며, 이로 인해 투자자들이 막대한 금전적 손실을 입었다는 주장이 제기된 것이다. 이번 소송은 아메리칸 드림 몰의 재정 건전성에 대한 우려가 지속되는 가운데 나온 것으로, 지역 경제계에 큰 파장을 일으키고 있다.
지난 2월 6일, 채권 투자자들을 대리하는 수탁기관인 U.S. 뱅크 트러스트 컴퍼니(U.S. Bank Trust Company, National Association)는 아메리칸 드림 몰의 소유주와 이스트 러더퍼드 관계자들을 상대로 소송을 제기했다. 원고 측은 몰 소유주가 세금 감면 혜택을 노리고 의도적으로 자산 가치를 축소 평가하도록 압력을 행사했으며, 이 과정에서 지방 자치단체가 이를 묵인하거나 협조했다고 주장하고 있다. 소장에 따르면 이러한 가치 조작으로 인해 투자자들은 최소 2,400만 달러에 달하는 손실을 입은 것으로 추산된다.
문제의 핵심은 아메리칸 드림 몰의 자산 가치 평가액과 이에 연동된 '세금 대신 납부하는 금액(PILOT)'의 규모다. 수년 동안 이스트 러더퍼드의 감정평가사는 아메리칸 드림 몰의 가치를 26억 달러에서 33억 달러 사이로 평가해왔다. 이러한 높은 평가액을 바탕으로 몰 측은 연간 약 5,100만 달러를 지불해야 했으며, 이 자금은 프로젝트와 연계된 8억 달러 규모의 공공 금융 채권을 상환하는 데 사용될 예정이었다. 즉, 몰의 가치가 높게 유지되어야 채권 투자자들이 원리금을 제대로 상환받을 수 있는 구조였던 셈이다.
그러나 아메리칸 드림 몰의 개발사인 트리플 파이브 그룹(Triple Five Group)은 매년 이러한 자산 평가액에 대해 이의를 제기해왔다. 소송 내용에 따르면, 개발사 측의 압박은 2024년에 이르러 더욱 거세졌다. 개발사는 이스트 러더퍼드 측에 기존의 독립적인 감정평가사를 해임할 것을 요구했으며, 만약 이를 받아들이지 않을 경우 에스크로 계좌에 대한 자금 지원을 중단하겠다는 위협까지 가한 것으로 알려졌다. 이는 사실상 지방 정부의 재정을 볼모로 잡고 자신들에게 유리한 감정평가를 이끌어내려 했다는 의혹을 뒷받침하는 대목이다.
결국 2025년, 이스트 러더퍼드 자치구는 오랫동안 업무를 수행해 온 감정평가사를 교체하고 시어도어 라미셀라(Theodore Lamicella)를 새로운 평가사로 임명했다. 소송을 제기한 투자자 측은 라미셀라가 전임자에 비해 경험이 부족한 인물이라고 지적했다. 새로 임명된 라미셀라는 아메리칸 드림 몰의 가치를 전년도 대비 무려 8억 1,500만 달러나 낮은 25억 달러로 평가했다.