최근 지역 주택 시장이 눈에 띄는 침체기를 겪고 있는 가운데, 부동산 전문가들이 꼽은 그 원인이 많은 이들의 이목을 끌고 있다. 주택에 대한 수요 자체는 여전히 높고 시장에 나온 매물은 제한적인 상황임에도 불구하고, 실제 거래는 사실상 멈춰 선 상태다. 이러한 기현상의 배경에는 지속적으로 높게 유지되고 있는 주택 담보 대출 금리와 천정부지로 치솟은 집값, 그리고 기존 주택 소유자들의 매도 기피 현상 등 여러 복합적인 요인들이 얽혀 있는 것으로 분석된다.
가장 핵심적인 원인으로는 이른바 '잠금 효과(Lock-in effect)'가 지목되고 있다. 이는 과거 초저금리 시절에 유리한 고정 금리로 대출을 받은 기존 주택 소유자들이 현재의 높은 금리로 갈아타는 것을 꺼려 이사를 포기하는 현상을 말한다. 이들이 현재 살고 있는 집을 팔고 다른 주택을 구매할 경우, 현재의 높은 대출 금리를 적용받게 되어 매월 부담해야 하는 이자 비용이 급증하게 된다. 결국 더 넓은 집으로 이사하고 싶어도 기존의 낮은 금리를 포기할 수 없어 현재의 주택에 그대로 머무는 선택을 하게 되는 것이다.
이러한 잠금 효과는 시장에 나오는 신규 매물의 씨를 말리는 결과를 초래했다. 팔려는 사람이 없으니 매물 품귀 현상이 심화되고, 이는 다시 집값을 높은 수준으로 떠받치는 악순환으로 이어지고 있다. 특히 한인들이 다수 거주하는 버건 카운티(Bergen County)를 비롯한 북부 뉴저지(North Jersey) 일대의 타격이 가장 심각한 것으로 나타났다. 이 지역의 중간 주택 가격은 이미 전국 평균을 훨씬 웃도는 수준으로 형성되어 있어, 매물 부족으로 인한 가격 방어 현상이 더욱 뚜렷하게 관찰된다.
현장에서 뛰고 있는 부동산 중개인들 역시 이러한 시장의 냉기류를 체감하고 있다고 입을 모은다. 과거 같으면 집을 보러 온 사람들로 북적였을 오픈 하우스 행사는 방문객의 발길이 눈에 띄게 줄어들어 한산한 모습을 보이고 있다. 또한 시장에 새로 나온 매물이 새 주인을 찾기까지 걸리는 시간도 과거에 비해 길어졌다. 매수자들은 높은 이자 부담과 집값에 짓눌려 선뜻 지갑을 열지 못하고, 매도자들은 급하게 집을 처분할 이유가 없으니 호가를 낮추지 않은 채 시장 상황을 관망하고 있기 때문이다.
더욱 우려되는 점은 이러한 주택 시장의 교착 상태가 언제쯤 해소될지 예측하기 어렵다는 것이다. 경제 분석가들은 현재의 거시 경제 여건상 매수자나 매도자 어느 쪽도 기존의 입장을 바꿀 만한 강력한 동기가 없다고 지적한다. 금리가 의미 있는 수준으로 떨어지거나 주택 가격이 큰 폭으로 조정받지 않는 이상 현재의 팽팽한 줄다리기는 계속될 수밖에 없다. 당분간 지역 주택 시장은 거래량이 급감한 가운데 가격만 높게 유지되는 기형적인 형태를 이어갈 것으로 전망되며, 뚜렷한 해결책이 보이지 않는 상황이다.