뉴저지주 전역의 지방자치단체들이 서민 아파트(Affordable housing) 의무 할당량을 채우기 위한 조례 개정 마감일인 3월 15일을 앞두고 분주하게 움직이고 있다. 이번 마감일은 2024년에 통과된 법안에 따라 설정된 것으로, 각 타운이 의무적으로 건설해야 하는 서민 아파트의 규모와 규칙을 명시한 첫 사례다. 각 지자체는 3월 15일까지 주택 공급 계획을 이행하기 위한 지역 조례를 채택해야 한다. 올여름 역대 최다인 423개 타운이 조성 계획안을 제출했으며, 이 중 380개 타운이 지난해 말까지 이의 제기를 해결했다. 나머지 타운들도 막바지 조율에 총력을 기울이고 있다.
만약 지자체가 마감일을 지키지 못할 경우, 이른바 '건축업자 구제(Builder's remedy)' 소송으로부터 보호받는 면책 특권을 잃게 된다. 이는 개발업자들이 지역의 토지 용도 변경(Zoning) 규제를 우회하여 프로젝트 승인을 얻어낼 수 있도록 허용하는 법적 조항이다. 결과적으로 타운 정부의 의도나 기존 규제와 무관하게 법원의 명령에 따라 고밀도 대규모 주택 단지 개발이 강행될 위험에 처하게 된다. 이를 방지하기 위해 버겐 카운티(Bergen County) 내 여러 지자체도 발등에 불이 떨어진 상황이다.
몬트베일(Montvale)의 마이클 가살리(Michael Ghassali) 시장은 서민 아파트 의무화에 반대하며 연방 대법원까지 법적 투쟁을 벌였으나 실패했다. 새뮤얼 알리토(Samuel Alito) 대법관은 지난 2월 24일 이들의 긴급 유예 요청을 기각했다. 몬트베일은 60일의 기한 연장을 확보했지만 이미 최대 35만 달러의 법률 비용을 지출했다. 오클랜드(Oakland)는 3월 12일에 주택 계획안 채택을 논의하며, 워싱턴 타운십(Township of Washington) 역시 104가구 규모의 주택 승인을 위한 공청회를 3월 중 이어간다. 오라델(Oradell)도 3월 10일 공청회를 앞두고 있다.
주 지역사회부(Department of Community Affairs)에 따르면, 향후 10년 동안 기존 주택 6만 5천 가구를 개보수하고 8만 4,698가구의 새로운 서민 아파트를 건설해야 한다. 서민 아파트는 거주자가 임대료에 소득의 30% 이하를 지출하거나, 주택 소유에 소득의 28% 이하를 지출할 때 적정 가격으로 간주된다. 주 전체 390만 가구 중 약 130만 가구가 저소득 또는 중산층 이하로 추산된다.
공정 주택 분배 센터(Fair Share Housing Center)는 과거의 서민 아파트 공급 노력이 13만 가구 이상의 중산층 주택을 창출하는 효과를 가져왔다고 분석했다. 개발업자들이 서민 아파트 건설 비용을 상쇄하기 위해 혼합 소득 주택 단지를 건설했기 때문이다. 전문가들은 이번 3월 15일 마감일이 주택 공급 지형을 크게 뒤흔들 분수령이 될 것으로 전망한다.