마화 타운센터 재개발 프로젝트를 둘러싼 개발업체와 지자체의 갈등이 법정으로 확대
마화(Mahwah) 기차역 인근 부지를 둘러싸고 개발업체와 지자체 간 7년째 이어지고 있는 법적 분쟁이 새로운 국면을 맞고 있다. 마화 타운센터 재개발업체(MTCR)는 지자체의 지속적인 방해와 법적 장애물로 인해 개발 계획이 지연되고 있다고 주장하고 있다.
이스트 라마포 애비뉴(East Ramapo Avenue), 프랭클린 턴파이크(Franklin Turnpike), 킹 스트리트(King Street)로 둘러싸인 약 3.8에이커 규모의 이 부지는 현재 6개의 상업 건물과 1개의 주거용 건물로 구성되어 있으며, 모두 향후 재개발을 위해 비워진 상태다. 이 부지는 뉴저지 트랜짓(NJ Transit) 마화역에서 불과 50피트 거리에 위치해 있어 개발 잠재력이 매우 높은 것으로 평가받고 있다.
분쟁의 핵심은 마화 타운십이 이 부지를 ‘황폐화된 지역’ 또는 ‘수용 재개발 지역’으로 지정한 것이다. 이러한 지정은 지자체가 공용수용권(eminent domain)을 통해 해당 부지를 취득할 수 있게 한다. MTCR은 이 지정이 불완전하고 오래된 조사 결과에 기반하고 있으며, 부지가 불안전하거나 비위생적이라는 주장을 뒷받침할 실질적인 증거가 없다고 주장하며 이를 번복하기 위한 소송을 제기했다.
마화 타운센터 재개발업체의 법률팀을 대표하는 조셉 그라더(Joseph Grather) 변호사는 “민간 기업이 제대로 운영되지 않을 때 정부가 개입할 수 있지만, 이 부지에는 지난 7년 동안 민간 기업이 적극적으로 참여해 왔으며, 한때는 지자체와 협력적으로 일하고 있었다”고 말했다. 그는 또한 “황폐화 지정을 위해서는 부지가 ‘지역사회의 건강, 안전, 도덕 또는 복지에 해롭다’는 기준을 충족해야 하는데, 이 부지는 그런 상태가 아니다”라고 강조했다.
반면 마화 타운십의 벤 케즈마스키(Ben Kezmarsky) 행정관은 “수년간 방치된 후, 타운십과 주민들은 현행 조닝 조례에 따라 부지가 개발되기를 원한다”며 “흥미롭게도 현재 소송을 제기한 소유주들이 과거 수년간 이 부지를 ‘재개발이 필요한 지역’으로 지정하는 데 타운십과 동의하고 협력했다”고 반박했다.
마화 타운십 의회는 2022년 5월 이 부지를 공용수용권을 허용하지 않는 ‘비수용 재개발 지역’으로 지정했으나, 지난해 11월 ‘수용 재개발 지역’으로 변경하는 결정을 내렸다.
MTCR과 그 계열사인 JMF 프로퍼티스(JMF Properties)와 MJC 캐피탈(MJC Capital)은 교외 통근자 타운에서의 복합용도 개발 프로젝트에 광범위한 경험을 가지고 있다. 이들은 메이플우드(Maplewood), 글렌 리지(Glen Ridge), 모리스 플레인스(Morris Plains), 플레인필드(Plainfield) 등 여러 지역에서 대중교통과 인접한 고급 아파트 건물을 완공한 바 있다.
MJC 캐피탈의 마이클 코모라타(Michael Commorata) 대표는 마화 부지를 “놀라운 기회”라고 표현하며, 현재 주유소, 중고차 판매점, 자동차 수리점, 담배 판매점 및 빈 건물들이 있는 프랭클린 턴파이크에 긍정적인 파급 효과를 가져올 수 있다고 강조했다.
개발 분쟁의 시작은 2018년 초로 거슬러 올라간다. 당시 MTCR은 지역 승인과 모든 세입자가 각자의 공간을 비우는 조건으로 재개발 부지 매입에 합의했으며, 저소득층 주택 15%를 포함한 최대 200개의 아파트를 제안했다. 그러나 지역 관계자들은 비영리 단체인 페어 셰어 하우징 센터(Fair Share Housing Center)와의 합의가 완료될 때까지 공식 제안을 듣기를 거부했다고 개발업체 측은 주장한다.
2018년 봄에 완료된 합의는 MTCR 부지의 밀도를 에이커당 14가구 또는 최대 49가구로 제한했는데, 개발업체들은 이 결정이 자신들의 의견 없이 이루어졌으며 경제적으로 실행 가능하기에는 너무 작다고 주장했다. 이후 타운십과의 논의가 교착 상태에 빠지자, MTCR은 2020년 시니어 주택 개발업체인 모나크 커뮤니티(Monarch Communities)에 부지를 매각하기로 합의했다.
모나크는 이후 3년 동안 프로젝트를 위한 조닝을 확보하기 위해 노력했으나, 페어 셰어 하우징 센터의 저소득층 주택 부족에 대한 이의 제기 등 여러 문제에 직면했다. 결국 모나크는 2023년 재정적 압박으로 프로젝트에서 철수했고, MTCR이 다시 개입했지만 시장 약화로 새 운영자를 찾지 못했다. 2024년 2월 부동산에 대한 완전한 통제권을 확보한 개발업체는 다시 복합용도 타운센터 스타일의 프로젝트로 방향을 전환했다.
지난해 3월, MTCR은 법원이 명령한 중재를 위해 마화 타운십 관계자들과 만났으나 합의에 이르지 못했다. 이후 타운십 의회는 계획위원회에 해당 부지가 수용 재개발 지역으로 지정될 자격이 있는지 조사할 권한을 부여했다. 개발업체 측은 타운십의 조사 보고서에 부동산 소유권과 경계에 관한 오류가 포함되어 있다고 주장한다.
지난해 11월 4일 계획위원회 청문회에서 타운십 계획가는 수용 재개발 지역 지정 가능성에 대한 보고서를 발표했다. 그러나 MTCR의 변호사들은 보고서가 최대 16년 전의 오래된 ‘불안전한 구조물 통지’에 의존하고 있으며, 건물의 현재 상태를 확인하지 않았다고 주장한다. 또한 2024년 5월 검사에서 발견된 위반 사항들은 MTCR이 2주 이내에 해결했다고 소송에서 밝히고 있다.
마화 타운센터 재개발업체는 2024년 12월 18일 공식적으로 수용 재개발 지역 지정에 이의를 제기하는 소송을 제기했다. 해킨색(Hackensack)에 위치한 그레그 A. 파도바노(Gregg A. Padovano) 고등법원 판사는 3월 21일 사건 관리 회의를 예정하고 있다.
