모기지 금리 6%대 유지 전망에도 주택 공급 증가 기대…트럼프 정부 이민정책은 변수로 작용
미국 최대 금융그룹 JP모건이 2025년 미국 주택시장이 3% 성장할 것이라는 전망을 내놓았다. 여전히 높은 모기지 금리와 제한된 주택 공급, 그리고 저조한 구매 수요로 인한 시장 침체가 계속되고 있지만, 올해는 점진적인 개선이 기대된다는 분석이다.
JP모건의 최근 발표한 ‘2025년 주택시장 전망 보고서’에 따르면, 현재 미국의 주택 재고는 전년 대비 20% 증가했으며 올해도 지속적인 증가세가 예상된다. 다만 이는 코로나19 이전 수준에는 여전히 미치지 못하는 수준이다. 시장 성장률 역시 3%로 예상되지만, 이는 역사적 평균치를 밑도는 수준이다.
JP모건의 증권화 상품 연구 책임자인 존 심(John Sim)은 “주택시장 여건 개선을 위해서는 모기지 금리 인하가 가장 직접적인 해결책”이라고 설명했다. 그는 올해 모기지 금리가 6.7%까지 소폭 하락할 것으로 전망했지만, 이는 여전히 높은 수준이다. 심 책임자는 “모기지 금리가 5% 또는 그 이하로 떨어지기 전까지는 상황이 크게 바뀌지 않을 것”이라고 덧붙였다.
현재 미국의 주택 구매자들은 기록적으로 높은 주택 가격, 20년래 최고 수준의 모기지 금리, 그리고 급격한 물가 상승으로 인해 주택 구매에 어려움을 겪고 있다. 특히 높은 모기지 금리는 첫 주택 구매자들의 시장 진입을 막는 주요 장애물로 작용하고 있다. 또한 대다수의 기존 주택 소유자들이 현재보다 낮은 금리로 대출을 받은 상태여서, 주택을 매물로 내놓을 동기가 부족한 상황이다.
JP모건의 분석에 따르면, 현재 주택담보대출을 가진 사람들 중 80% 이상이 기존 대출보다 1% 포인트 이상 높은 금리에 직면해 있다. 이는 주택 소유자들이 현재 집을 매각하고 새로운 주택을 구매하는 것을 꺼리게 만드는 주요 원인이 되고 있으며, 결과적으로 시장에 나오는 매물이 감소하는 결과로 이어지고 있다.
한편, 트럼프 행정부의 정책도 주택시장에 중요한 변수로 작용할 전망이다. 새로 임명된 스콧 베슨트(Scott Bessent) 재무장관은 모기지 금리 인하를 위해 10년 만기 국채 수익률 하락에 주력하겠다고 밝혔다. 하지만 이민정책이나 무역 관세와 같은 연방정부의 정책들이 경제 성장, 투자자 신뢰도, 노동시장에 영향을 미칠 수 있어 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다.
특히 이민정책의 경우 주택시장에 양날의 검이 될 수 있다는 분석이다. 트럼프 대통령은 이민을 제한함으로써 주택 수요를 줄이고 가격을 낮출 수 있다고 주장하고 있다. 하지만 JP모건의 심 책임자는 “건설 노동자의 약 30%가 이민자”라며 “이민 제한은 건설 산업의 노동력 공급을 감소시켜 오히려 저렴한 주택 공급을 더욱 어렵게 만들 수 있다”고 지적했다.
이와 함께 헤지펀드 투자자 빌 액먼(Bill Ackman)이 강력히 지지하고 있는 연방 주택금융공사인 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)의 민영화 계획도 주목할 만한 변수다. JP모건 분석가들은 이 계획이 실현될 경우 소비자들의 모기지 금리가 오히려 상승할 수 있어, 행정부의 주택시장 목표 달성에 걸림돌이 될 수 있다고 경고했다.
주택시장 전문가들은 올해 주택 구매자들에게 약간의 숨통이 트일 것으로 예상하고 있다. 하지만 연방정부의 주택 정책 방향이 더 명확해지기 전까지는 시장이 크게 변화하지 않을 것으로 전망했다.
