손님 중에는 집 경매가 바로 다가와서 새로운 아파트 리스에 서명을 이미 했다고 하시면서 상담을 오시는 경우가 있습니다. 이는 경매가 되면 집에서 바로 나가야 한다고 잘못 알고 계시기 때문입니다. 또한 어떤 분들은 집이 경매가 되면 집을 보러 오는 사람들을 의식해서 경매 전에 빨리 이사를 나가고 싶어 하시는 분들도 계십니다. 하지만 경매가 되었다 하더라도 그 집에서 바로 경매를 하는 것도 아닐뿐더러 그 집을 보러 오지도 않습니다. 경매는 법원에서 하게 되어 있고 바이어는 집을 보지 않고 집을 구매하게 되어 있습니다.
일반적으로 모기지가 밀린 분들의 경우 은행으로부터 변호사를 통해 소송장을 받게 되는 상황에서 특별한 조치를 안 하실 때가 많이 있습니다. 이는 모기지를 못 낸 것에 대해 특별히 무언가를 할 수 없다고 판단하시기 때문에 그런 경우도 있고, 이를 해결하기 위해 변호사를 고용할 만한 여유가 없기 때문에 아무런 조치를 취하지 않는 경우도 있습니다.
포클로우저(Foreclosure: 담보주택 차압) 소송이 들어가도 케이스마다 조금씩 다릅니다. 그런데 만일 모기지 패이를 못한 상황이 얼마 되지 않은 상황에서 집의 가치가 현재 모기지보다 많다면 집을 파는 방향도 생각해 보실 수 있습니다. 또한 론 모디를 할 수도 있습니다. 하지만 오랫동안 모기지를 못 내고 있는 상황이라면 모기지가 이미 집의 가치보다 많은 경우일 것입니다. 이런 상황이라면 다른 크레딧 카드 빚도 많이 있을 것이라 예상됩니다. 이런 경우에 경매가 정해졌다면 최대한 그 집에서 오래 사시는 것이 도움이 될 수 있습니다.
이미 포클로우저된 집에 대해 현재까지 아무런 대처를 하지 않으셨다면 마지막으로 경매를 연기할 수 있는 방법을 모색해야 할 것입니다. 또한 다른 빚이 많이 있는 상황이라면 집에 있는 모기지와 다른 빚들을 동시에 해결할 수 있는 방법으로 파산을 생각하실 수도 있습니다. 파산을 신청하게 되면 모든 소송을 중단할 수 있습니다. 법에 따라 집의 경매가 파산을 신청한 후에 중단되기 때문입니다.
일반적으로 파산은 5-6개월 정도 걸립니다. 이 기간 동안에는 경매를 못하게 되어 있습니다. 물론 파산 중에도 은행에서 법원에 포클로우저를 진행할 수 있게 허락을 요청하는 경우도 있습니다. 하지만 파산의 신청으로 집의 경매를 연기할 수는 있습니다. 파산을 끝내면 은행이 다시 경매를 진행할 수 있게 되지만 은행에서 진행을 늦출 수도 있는 변수가 있기 때문에 곧바로 경매 날짜가 정해지는 것은 아닙니다.
은행에서 세일 날짜를 연기할 수도 있습니다. 그러면 파산이 끝난 이후 몇 달이라도 더 현재 집에 머물 수 있는 것입니다. 설사 집이 경매가 되어 집 주인이 바뀐다고 하더라도 새로운 주인이 먼저 집의 새로운 소유권을 받아야 하고 집 퇴거 조치를 해야 합니다.
케이스마다 다르겠지만 어느 손님의 경우에는 집이 팔리고 1년 후에야 집에서 나가라는 통지를 받으신 분도 있습니다. 대략 6개월 정도 시간을 더 가질 수 있다고 생각하시면 되겠습니다. 또한 셰리프에게서 이사 나가라는 통지를 받았다 하더라도 판사에게 이 기간을 더 연장해달라고 할 수 있습니다. 예를 들어 퇴거 명령을 받아 셰리프에게 이사 통지를 받았지만 현재 갈 곳이 없다거나 아프다거나 한 상황이라면 좀 더 연장 가능성이 있습니다. 또한 노인 아파트를 신청하고 결과를 기다리는 중이라는 서류가 있다면 판사에게 이런 어려운 사실들을 어필할 수 있습니다. 이로 인해 1-3달 가량 더 연기 가능하다고 할 수 있습니다.
파산의 종류에는 Ch 7과 Ch 13이 두 가지 있습니다. 수입이 많은 경우 Ch 13을 신청하게 되고, 수입이 어느 적정선 이하가 되면 Ch 7을 신청하게 됩니다. 위와 같이 소득이 많지 않고 모기지를 밀려 집의 차압될 경우는 Ch 7을 신청하면 되겠습니다. 일반적으로 파산 신청 접수 한 달 후에 341 미팅을 하게 되고 이 미팅 후 5-6개월 후 정도면 모든 Ch 7 절차가 마무리되면서 모든 빚이 청산됩니다.
집의 경매 날짜가 정해진 분들이라도 파산을 통해 더 살 수 있는 방법이 있으므로 본인의 상황을 잘 파악하시고 위의 문제들을 잘 생각하셔서 전문가와 상의해 보시므로 현명한 판단을 하시는 것이 좋습니다.
박재홍 변호사
조세 분야의 JD, MBA, LLM
NJ, NY & PA 주 변호사
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