미국 주택 소유자들의 세금 신고, 올바른 공제 방법으로 불필요한 세금과 세무조사 피하기
주택 소유는 다양한 세금 혜택을 제공하지만, 많은 주택 소유자들이 세금 신고 과정에서 실수를 범하고 있다. 이러한 실수는 추가 비용 부담뿐만 아니라 미국 국세청(IRS)의 조사를 받게 되는 원인이 될 수 있다. 2024년 소득 및 공제에 대한 2025년 세금 신고를 준비하는 납세자들은 재산세 공제나 모기지 이자 공제와 관련된 다음의 실수들을 피해야 한다.
첫째, 재산세 납부 연도를 잘못 기재하는 경우가 많다. 세금 신고 시 실제로 해당 세금 연도에 납부한 금액을 기재해야 하며, 세금 고지서의 날짜와는 관계없이 실제 지불한 연도의 금액을 기입해야 한다. 신시내티의 HG CPA의 세무 관리자인 데이브 햄프턴(Dave Hampton)은 많은 주택 소유자들이 다른 연도의 납부액을 혼동하여 잘못된 금액을 청구하는 사례를 자주 본다고 전했다.
둘째, 에스크로 계좌에 예치된 금액과 실제 납부된 세금을 혼동하는 실수가 있다. 대출 기관이 재산세 납부를 위해 에스크로 자금을 관리하는 경우, 단순히 에스크로에 예치된 금액을 공제해서는 안 된다. 매월 에스크로 계좌에 납부하는 정기 금액은 실제 재산세보다 약간 많거나 적을 수 있으며, 대출 기관은 이를 매년 조정한다. 예를 들어, 세금 고지서가 1,200달러인데 대출 기관이 연간 에스크로로 1,100달러나 1,300달러를 징수했을 수 있다. 이 경우 대출 기관이 보내는 1098 양식에 명시된 실제 납부된 재산세 금액인 1,200달러만 공제해야 한다.
셋째, 리파이낸싱 시 지불한 포인트를 잘못 공제하는 경우도 흔하다. 주택 구매 시 대출 기관에 지불한 포인트는 항목별 공제를 선택할 경우 해당 연도에 전체 금액을 공제할 수 있다. 그러나 리파이낸싱과 관련하여 포인트를 지불한 경우에는 새 대출 기간 동안 비례 금액으로 나눠 공제해야 한다. 예를 들어, 15년 모기지 리파이낸싱에 2,000달러의 포인트를 지불했다면, 세금 공제액은 2,000달러를 15년으로 나눈 연간 133달러가 된다.
넷째, 재택근무 공제를 오판하는 실수도 있다. 재택근무 공제를 계산하는 두 가지 방법이 있는데, 하나는 더 복잡하고 주택 판매 시 이익이 발생하면 일부를 회수해야 하며 IRS의 관심을 끌 수 있다. 그러나 이 방법은 단순한 방법보다 더 큰 공제를 제공할 수 있다. 실제 비용을 청구하는 복잡한 방법을 사용하지 않으려면, 간소화된 재택근무 공제를 사용할 수 있다. 자격이 있다면 최대 300제곱피트의 사무 공간에 대해 제곱피트당 5달러, 즉 연간 최대 1,500달러를 공제받을 수 있다. 어떤 방법을 사용하든 해당 공간을 비즈니스를 위해 정기적으로 그리고 배타적으로 사용해야 한다.
다섯째, 주택 관련 지출을 추적하지 않는 경우도 문제가 된다. 납세자들은 종종 기록을 보관하지 않는 누락 실수를 범한다. IRS의 조사가 오면 허둥지둥 기록을 모으지 않도록, 재택근무와 주택 개선 영수증 및 기타 주택 관련 문서를 지속적으로 파일링하거나 스캔하여 보관해야 한다.
마지막으로, 모기지 이자 공제에 대해 너무 많이 청구하는 실수가 있다. 항목별 공제 자격이 있다면, 모기지 이자 공제(MID) 대출 한도는 750,000달러이다. 2017년 12월 16일 이전에 발행된 대출에 대해서는 한도가 100만 달러였다. 예전 한도를 청구하기 전에 대출이 이전 규정에 해당하는지 확인해야 한다. 주택 담보 대출과 2순위 모기지에 대한 이자도 공제가 가능하지만, 그러한 대출의 수익금이 대출 담보 주택을 구매, 건설 또는 대폭 개선하는 데 사용된 경우에만 해당된다.
