뉴저지주 법안 A5432, 임대인-임차인 간 분쟁 시 ‘양심에 충격을 주는’ 임대료 인상 판단 기준 마련하고 승소한 세입자의 퇴거 소송 기록 비공개화
뉴저지주에서 임대료 인상의 불공정성을 판단하는 명확한 법적 기준을 마련하는 법안이 발의되었다. 이본 로페즈(Yvonne Lopez) 주 하원의원이 발의한 해당 법안은 임대료 인상이 ‘양심에 충격을 주는’ 수준인지를 결정하는 명확한 기준을 제시함으로써 임대인과 임차인 간의 분쟁을 해결하는 데 도움을 줄 것으로 기대된다.
현재 뉴저지주에서는 ‘비양심적’ 임대료 인상을 판단하는 구체적인 법적 기준이 없어 법원 판례에 의존하고 있다. 그러나 새 법안은 이를 명확히 규정하여 임대인과 임차인 모두에게 예측 가능성을 제공한다.
법안에 따르면 법원은 임대료 인상의 비양심성을 판단할 때 ▲제안된 임대료 인상 금액 ▲임대인의 비용과 수익성 ▲지리적 영역 내 유사 임대 부동산과의 임대료 비교 ▲당사자 간 협상 위치 ▲합리적인 사람의 양심에 충격을 줄 수 있는지 여부 ▲마지막 임대료 인상 이후 기간 ▲임대 기간 및 부동산 소유 기간 ▲부동산 상태 등을 종합적으로 고려해야 한다.
특히 법원이 임대인의 비용과 수익성을 평가할 때는 새로운 소유권 취득이나 재융자, 기존 또는 신규 금융, 임대 시설 개선 및 유지보수, 유틸리티나 보험료 증가와 같은 부동산 관련 비용 변화 등 다양한 요소를 검토하게 된다.
이 법안의 중요한 특징 중 하나는 임대료 인상의 비양심성을 증명할 책임이 임대인에게 있다는 점이다. 이는 기존의 입증 책임이 주로 임차인에게 있었던 것과 비교해 임차인을 보호하는 방향으로 변화한 것이다.
또한 법안은 임대인이 비양심적 임대료 인상을 이유로 제기한 퇴거 소송에서 임차인이 승소한 경우, 해당 소송 기록을 비공개로 유지하도록 규정하고 있다. 이는 불공정한 퇴거 소송 기록으로 인해 임차인이 미래의 주택 임대에 불이익을 받는 것을 방지하기 위한 조치다.
다만 이 법안은 지역 임대료 통제 조례나 승인된 변경 사항, 또는 지역, 주, 연방 저렴한 주택 프로그램에 의해 규제되는 임대료 인상에는 적용되지 않는다.
현재 뉴저지주 전역에서 주택 임대료가 급격히 상승하고 있는 가운데, 이 법안은 임대인의 적정한 수익을 보장하면서도 임차인을 과도한 임대료 인상으로부터 보호하는 균형 잡힌 접근법을 제시한다. 특히 중위소득 가구가 소득의 상당 부분을 주거비로 지출하고 있는 상황에서, 이 법안은 주거 안정성을 높이는 데 기여할 것으로 기대된다.
법안은 즉시 발효될 예정이지만, 퇴거 소송 기록의 비공개 조항은 법안 제정일로부터 6개월 후 시행된다. 현재 이 법안은 뉴저지주 하원 주택위원회에 회부된 상태다.
