[파산법] 파산과 콘도 관리비 (Condominium Maintenance Fee)

이번 칼럼에서는 파산 관련하여 많은 분들이 궁금해하는 공통적인 질문들에 대해 알아보겠습니다.

일반적으로 개인 파산은 크게 두 가지 유형, 즉 Chapter 7과 Chapter 13으로 나뉩니다. 간단히 설명하면, 개인의 수입 수준에 따라 어느 유형을 선택할 수 있는지가 결정됩니다. 이를 판단하는 기준이 바로 ‘수입 테스트(Mean Test)’입니다.

수입 테스트는 파산 신청 전 6개월 동안의 평균 소득을 기준으로 합니다. 따라서 지난 6개월 동안의 소득이 높더라도 앞으로 직장을 잃거나 수입이 급감할 것이 예상된다면, 파산 신청 시점을 조정하여 Chapter 7을 선택하는 것이 유리할 수 있습니다.

이번에는 많은 분들이 궁금해하는 내용을 질문과 답변 형식으로 풀어보겠습니다.

질문 1: 파산을 통해 콘도를 포기하면 콘도 관리비(Condominium Maintenance Fee)는 어떻게 되나요?

답변: Chapter 7을 신청하면 파산 신청일까지의 밀린 콘도 관리비는 소멸됩니다. 하지만 중요한 점은 파산 신청 이후 발생하는 관리비는 여전히 개인 책임이라는 것입니다.

Chapter 7을 통해 집을 포기할 경우, 모기지에 대한 개인 책임도 소멸됩니다. 그러나 법적으로 은행이 해당 부동산을 차압하는 과정이 필요하며, 뉴저지와 뉴욕에서는 법원으로부터 ‘최종 판결(Final Judgment)’을 받아야만 은행이 차압을 완료할 수 있습니다. 이 절차가 끝나기 전까지 집은 여전히 신청자의 명의로 남아 있으며, 이 기간 동안 거주할 수도 있습니다.

문제는 콘도에 거주하는 경우, 차압 절차가 끝나기 전까지 발생하는 콘도 관리비는 계속 청구된다는 점입니다. 즉, 파산 절차가 종료된 후에도 차압이 완료될 때까지의 관리비는 신청자가 부담해야 합니다. 만약 관리비를 납부하지 않으면, 콘도 협회(Condo Association)에서 변호사를 선임해 소송을 제기할 수 있으며, 법원에서 패소할 경우 밀린 관리비뿐만 아니라 연체료(late fee) 및 변호사 비용까지 부담해야 할 수도 있습니다.

특히, 콘도 협회는 관리비 연체가 다른 입주자들에게 영향을 미친다는 이유로 체납 관리비 징수에 적극적으로 나서는 경우가 많습니다. 만약 협회가 법적 절차를 통해 승소하면, 신청자의 은행 계좌를 동결하거나 급여 차압을 진행할 수도 있으므로 주의해야 합니다.

질문 2: 이번 주에 제 집이 차압 경매(foreclosure sale)에 들어갑니다. 지금 파산을 신청할 수 있을까요?

답변: 네, 가능합니다. 파산을 신청하면 자동적으로 차압 절차가 일시 중단되므로, 예정된 차압 경매가 연기됩니다.

차압 일정이 임박해 있더라도 긴급 신청(emergency petition)을 통해 빠르게 파산을 접수할 수 있습니다. 일반적으로 파산 신청서 전체 분량은 40페이지 이상이지만, 긴급 신청의 경우 필수 서류(약 10페이지)를 먼저 제출하고, 나머지 서류를 약 2주 내에 보완 제출할 수 있습니다.

특히 중요한 것은 신청 전 반드시 신용 상담(credit counseling)을 이수해야 한다는 점입니다. 이 상담은 인터넷으로도 받을 수 있으며, 한글로 제공되기도 합니다. 상담 시간은 약 45분에서 1시간 정도 소요되므로, 파산을 고려 중이라면 미리 이수하는 것이 좋습니다.

질문 3: 파산 신청 시 법정에 출두해야 하나요? 판사를 직접 만나야 하는 건가요?

답변: 대부분의 경우, 판사를 직접 만날 필요는 없습니다. 대신 파산 관재인(Trustee)과의 면담(341 미팅, Creditor’s Hearing)을 하게 됩니다.

이 미팅은 파산 신청 후 20~40일 이내에 진행됩니다. Zoom으로 진행되고 이 미팅에는 변호사가 같이 참석하고, 신청자는 선서를 한 후 몇 가지 질문에 답변하게 됩니다. 대부분의 질문은 파산 변호사와 사전에 검토한 내용이므로, 사실대로 답변하면 문제될 것이 없습니다. 반드시 소셜카드와 운전면허증을 미리 보내야 합니다.

341 미팅은 약 10~15분 정도 소요되며, 일반 법정에서 이루어지는 재판과 달리 비교적 간단한 절차입니다. 따라서 불안해할 필요는 없습니다. 만약 응급 상황으로 참석이 어려운 경우, 반드시 미리 연기 신청을 해야 하며, 그렇지 않으면 파산 신청이 기각될 수도 있습니다.

파산 신청은 단순히 채무를 없애는 것이 아니라, 재정적으로 새로운 출발을 할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 하지만 파산 이후에도 콘도 관리비와 같은 특정 채무는 계속 부담될 수 있으므로, 정확한 법적 조언을 받고 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.