[파산법] 집이 경매가 될것 같은데 바로 이사 가야 하나요?

Ch.7과 Ch.13, 두 가지가 일반적으로 많이 신청하는 파산 유형이다. 간단히 말하면 수입이 많은 경우 Ch.13을 신청하게 되고, 수입이 일정 기준 이하면 Ch.7을 신청하게 된다. 특히 Ch.13은 집을 경매로부터 보호하기 위해 밀린 모기지를 갚을 때 신청하는데, 수입이 부족해 Ch.13이 안 되는 경우 Ch.7을 통해 경매를 중지시키거나 집에서 최대한 오래 거주하는 방법을 알아보고자 한다.

Ch.7 파산을 신청하는 이유 중 하나는 카드 빚을 탕감하기 위한 것이지만, 파산을 통해 집의 경매를 연기함으로써 그 집에서 더 오래 살 수 있는 방법이 있기 때문이기도 하다. 파산을 신청하게 되면 신청과 동시에 자동 중지(automatic stay)를 통해 모든 소송이 중지되게 되어 있다. 이 기간 동안은 채권자가 채무자를 상대로 어떠한 법적 소송도 할 수 없게 된다.

이 법은 집의 경매에도 적용된다. 집 경매가 내일로 정해져 있다 하더라도 오늘 파산을 신청하면 내일 있을 경매가 중지되는 것이다. 파산을 신청하면 파산 사실을 알리는 통지서를 은행 변호사와 보안관 사무소(Sheriff’s Office)에 보내면 된다.

파산을 고려하게 되는 또 다른 이유는 대출 조정(loan modification)을 진행 중인데 은행 측에서 경매 날짜를 연기해 주지 않거나, 대출 조정 서류를 검토할 시간이 너무 부족한 경우다. 일반적으로 대출 조정을 신청할 경우 은행에서는 모든 서류를 경매 날짜 37일 전에 접수해야 한다. 그러면 은행에서 대출 조정 신청서 검토를 위해 일반적으로 경매를 연기하게 된다.

만일 모든 서류가 37일 전에 접수되지 않았거나 다른 추가 서류 요청이 들어왔다면(압류 날짜가 정해진 경우), 뉴저지는 법적으로 28일씩 두 번 연기할 수 있는 권리가 있다.

연장은 판사를 만나서 받는 것이 아니라 보안관 사무소에 56달러의 신청 비용을 지불하면 두 번 연기할 수 있게 된다.

두 번 연기 동안에도 아직 대출 조정 서류가 접수되지 않아 시간이 더 필요하다면 법원 형평법부(equity division)에서 판사를 만나 경매 날짜 연기를 요청해 볼 수 있다. 일반적으로 판사가 연기를 해주는 경우에는 1달 반 정도의 시간을 더 연기해 줄 것이다. 시간이 더 필요하다면 판사에게 추후 다시 요청해 볼 수 있다. 하지만 판사가 경매를 연장해 주지 않는다면 파산을 통해 일단 경매를 중지시킨 후 계속 대출 조정을 시도하는 방법으로 진행해야 한다.

이와 같은 긴급한 상황에서는 긴급 신청(emergency petition)으로 일단 파산을 신청할 수 있다. 일반적으로 총 파산 신청서가 40~50페이지가 넘어가는 경우가 많은데, 이 많은 신청서를 준비할 시간이 없다면 일단 파산 법원에서 요구하는 최소한의 신청서(10페이지가량)를 미리 제출하고 나머지 서류는 2주 정도 후에 제출하는 방법이다. 이때 꼭 제출해야 하는 서류 중 가장 중요한 것은 신용 상담(credit counseling) 수료 증서다. 신용 상담은 재정 관리에 대한 수업으로 파산 신청 전에 인터넷으로 들을 수 있는 과정이다. 1시간 반 정도 걸리고 한국어로 들을 수 있다. 파산 신청을 결정하면 먼저 이 과정을 들어야 한다.

파산 절차가 마무리되기 전에 은행 측에서 파산 법원에 주택 차압을 다시 시작할 수 있게 신청(Motion to Lift Automatic Stay)할 수 있게 되어 있기 때문에 다시 차압이 진행될 수는 있다. 그러나 파산 신청을 통해 차압을 연기해서 조금이라도 더 현재 거주하는 집에서 계속 살아야 하는 상황이라면 파산으로 시간을 좀 더 벌 수는 있다.

이렇게 파산 과정이 끝나면 모든 자동 중지가 종료되면서 다시 은행에서 경매 날짜를 정하게 되고 경매를 하게 된다. 하지만 은행에서 경매 날짜를 연기할 수도 있고 경매가 되지 않으면 날짜를 다시 정하게 된다. 하지만 경매가 되었다 하더라도 그날 바로 이사를 가야 하는 것은 아니다.

경매를 하면 집 주인이 바뀌는 것이고, 새 소유주가 퇴거 소송(eviction)을 법원에 신청해야만 강제 퇴거시킬 수 있게 된다. 이를 위해 새로운 등기부등본(Deed)을 받아야 하는데, 이 또한 강제 퇴거 시간을 벌 수 있는 변수이기도 하다. 이렇게 소유주가 바뀐 이후에도 퇴거 과정에 또 다른 시간과 법률적 비용이 소요되기 때문에 많은 경우 새로운 매수인들은 이사 비용 등을 제안하게 된다.

이 칼럼은 파산법에 대한 단편적인 예를 알려드린 것이다. 그렇기 때문에 모든 분에게 똑같이 적용되는 것은 아니다.