집 가격을 정하는 데 있어서 가장 중요한 기준이 되는 것은 실제로 주거할 수 있는 크기, 즉 건평이다.
일단 정해진 가격에서 그 집의 건평 크기를 나누면 스퀘어피트(SF)당 단가가 나오게 된다. 은행에서 융자를 해줄 때도 최근 3개월 내 팔린 집을 1~2마일 반경 내에서 찾아 비교하며 감정가를 뽑는다.
그 집의 위치, 컨디션, 마당 크기 등 모든 조건을 참조는 하더라도 일단 건평을 위주로 주변에 팔린 집과 비교를 하는 것이다.
그래서 셀러 중에는 패티오, 발코니, 가라지 등도 집 안에 있는 공간이나 주거 공간, 즉 건평에 해당하는 줄로 착각하고 이미 타이를 회사에서 뽑은 자료를 모두 준비해 간 에이전트와 서로 다른 의견을 내는 일이 허다하다.
때론 그 전 셀러한테 잘못된 정보를 듣고 그대로 믿고 있다가 막상 팔 때 큰 곤란을 겪는 경우도 종종 생긴다. 간혹 오래된 지역 중엔 재산세를 적게 내기 위해 일부러 실제 크기보다 작게 카운터에 등기할 때는 집을 팔려고 내놓기 전 리스팅 에이전트와 의논하면 타이를 회사에 의뢰해서 정확한 크기를 뽑아 제대로 된 집 크기를 산정해서 제값을 받는 것이 중요하다.
그러면 주택의 주거 면적에는 어떤 것들이 포함되는지 알아보자.
주거지의 건물 면적은 맨 처음 공사할 때 해당 시에 제출했던 허가된 면적 크기로 정해진다.
흔히 APN(Assessor’s Parcel Number)이라고 해서 그 집의 토지 대장 고유번호를 받게 되는데 이는 카운터 내 재산세 산정국에 그 크기로 인정돼 해당 주택의 공식적인 면적이 되는 것이다.
주택의 주거 공간이라 하면 사람이 거주할 수 있는, 즉 살 수 있는 공간을 말하는데 일단 내부에 난방 시설이 공급되어야 하는데 예를 들면 집 안의 거실, 방, 화장실, 옷장, 욕실, 복도, 계단 그리고 엔이 포함된다.
그런데 많은 분이 혼동할 수 있는 공간이 차고, 발코니, 패티오 등이다. 차고는 집에 불어 있어도 건평에 들어가지 않지만 차고 위에 불어 있는 방이 퍼밋(주거 허가)이 있는 경우 이는 주거 면적에 해당한다.
차고 위에 별채로 지어진 게스트하우스는 어떠한 경우 실제 건평에 들어가지 않는 예도 있다. 이런 주택을 샀다가 다시 되팔 때 가격 산정에 갈등이 벌어지는 경우가 많다. 또한 건평 계산에 많은 쟁점이 되는 것은 발코니, 패티오이다.
발코니와 패티오는 지상 위 외부공간으로 생활하는 공간이 아니므로 거주 면적에 포함되지 않는다. 즉, 본채에서 나와 별도의 이동 공간을 이용해야 접근이 가능한 곳은 실내 면적에 들어가지 않는다고 보면 된다.
선룸이나 패티오를 실내 공간처럼 포함했을 때는 냉온방 장치를 주 시스템과 연결해서 사용하는 주거 용도라면 시청에 공사 허락을 받아 c/o를 받음과 동시에 주거 면적에 포함할 수 있다.
주택구매 전보다 늘어난 면적을 잘 적용해서 매물로 내놓아야 더 높은 가격을 책정할 수 있는 것이다.
지하실은 Fannie Mae와 ANSI guideline에 의해 제외가 되고 다락방의 경우는 천장의 높이가 최소 7피트는 넘어야 거주 면적에 포함될 수 있다.
지난해 새로운 주택난 해소 방안으로 생긴 ADU(Accessary Dwelling Unit-별재)는 뒷마당에 최소한 650~1,200 스퀘어피 트 정도면 주거용으로 건축이 가능하게 해 이 법을 잘 이용하면 집 가치를 대폭 올릴 수 있다.
이렇게 집 가격 형성에 가장 우선 조건이 건평이라 리스팅을 받고 주택 매물 사이트인 MLS(MuItiple Listing Service)에는 셀러와 리스팅 에이전트는 건물 면적에 대해 그 어떤 것도 보장하지 않으므로 꼭 전문가를 고용해서 확인하라는 문구를 꼭 집어넣는다. 집 매매가 끝난 후 정확한 크기를 모르고 산 바이어들이 법적으로 문제로 삼을 수 있는 이슈에 대한 대비이다.
